建物が朽廃した場合

旧法においては存続期間の定めがあるのか、定めがないのかにより、建物が朽廃、使用できないほどの老朽化の場合の取り扱いが異なります。存続期間の定めがある場合ですと建物が朽廃しても借地権は消滅しません。しかし、存続期間の定めがない場合に建物が朽廃するとその借地権自体が消滅してしまうのです。朽廃ではなく建物が滅失してしまった場合には第三者に対して借地権の効力を対抗できないものとされており、権利を対抗することができません。

新法ではこのあたりの事項が改められています。新法においては契約期間満了前に建物が朽廃しても、残存期間中の権利は保護されます。また、新法ではたとえ建物が滅失したとしても一定の事項をその土地上の見やすい位置に掲示した上で滅失から2年以内に建物を再築して登記すればその間の権利を第三者に対抗することができるのです。

また、朽廃や火事によって建物が滅失した場合における再築のケースでも旧法と新法で大きな違いがあります。旧法では残存期間を超えて存続する建物を建てる場合、それに対して地主が遅滞なく異議を述べない限りは建物がなくなった日から堅固建物で30年、非堅固建物で20年、借地期間が延長され、地主は原則として契約解除することができないのですが、新法のもとで再築する場合にはこれが1回目の更新以降でかつ地主の承諾を得ていなければ、地主は借地契約を解除できることになっています。地主の承諾がない場合は地主からの解約申し入れだけで借地権が消滅してしまうのです。

このように借地権に関する複雑な手続きには、法律を正しく理解していないと難しいといえます。専門家に無料で借地権の相談が出来るサービスなどを実施している業者もありますので、もし借地権に関するトラブルなどに巻き込まれてしまった場合は無理せずアドバイスを受けてみるのも良いでしょう。

存続期間の違い

新法と旧法の違いのひとつとして存続期間の違いが挙げられます。借地権の存続期間は新法では建物の種別に関係なく一律に30年となっています。また、当事者間で合意があればこれより長い期間を定めることは自由です。一方、旧法の場合、この存続期間について少し複雑です。建物の種類によって存続期間が異なってくるのです。堅固な建物とそうでない建物という具合に分けられるのですが、堅固な建物の種類としては、石造・ブロック造・レンガ造・土造・コンクリート造などが規定されています。もちろん鉄筋コンクリート造は堅固な建物に該当します。

そして、旧法による最低存続期間は堅固建物で30年、非堅固建物で20年となっており、これより短い期間を定めた場合ですと期間の定めがないものであるとみなされます。もちろん、期間の定めが無ければ無制限ということではありません。旧法による借地権において「期間の定めがない」とみなされるケースでは法定期間が適用され堅固建物は60年、非堅固建物は30年ということになります。

一方、新法による契約の更新においては、1回目が20年、2回目以降が10年となっています。いずれの場合も当事者間でこれより長い期間を定めることは自由で、臨機応変に対応することが出来るようになっています。